Todo lo que necesita saber sobre la construcción de una ADU en Portland,


Las unidades de vivienda accesorias ayudan a la ciudad a cumplir sus objetivos de densidad y ampliar las opciones de vivienda, pero solo después de lograr un equilibrio a corto y largo plazo.

Mientras producía un festival de música anual durante cinco años, Keely Montgomery descubrió que a menudo extrañaba a sus dos hijos pequeños. Ella y su esposo Josh vieron aparecer unidades de vivienda accesoria (ADU) en Portland a lo largo de la década, y en 2018 decidieron dar el paso. Encargaron una ADU en su patio trasero con alquileres de Airbnb a corto plazo en mente, y Keely renunció a su trabajo.

“No fue un intercambio de dinero equitativo”, dice Josh, “pero cuando se tiene en cuenta lo que ahorramos en el cuidado infantil, además de lo inestimable de poder estar con sus hijos, no tuvo un gran impacto en nuestra línea de fondo.”

Wedge ADU de Propel Studio es un respiro luminoso, con gabinetes de madera incorporados y un tragaluz enorme.

No les importa que en estos días, con COVID-19-19 todavía hay muchos en casa, no hay reservas. “El lado positivo es que Josh tiene una oficina para su trabajo”, explica Keely. Y como Josh trabaja como enfermero en un hospital local, donde su riesgo de COVID-19-19 la exposición es mayor, dice ella “él también tiene un espacio para la cuarentena si se pone peligroso”.

Los 490 pies cuadrados de la ADU fueron diseñados para la eficiencia por la firma local Propel Studio. “Hemos aprendido cuál es el diseño más eficiente”, explica el director Nick Mira. “Son tres quintos y dos quintos-tres quintos son el área de estar, y dos quintos son el dormitorio y el baño. El baño es un separador natural para proporcionar cierta distancia de la sala de estar. Preferimos llevar las cocinas al perímetro, preferiblemente solo una pared “. Aunque la pared del fondo (que da a una valla alta y a una calle concurrida más allá) no tiene ventanas, los clarificadores llenan la unidad con luz natural.

Un diseño simple le da al Wedge ADU de Propel una sala de estar grande y dos dormitorios.

Durante la última década, la ciudad ha visto una ola de ADU construidas, desde estructuras de patio trasero separadas hasta viviendas dedicadas en sótanos y apartamentos sobre garajes que son parte de una casa existente. Portland no es la única ciudad comprometida con las ADU, pero en la mayoría de los lugares, las regulaciones las dificultan. Hasta el año pasado, solo había cuatro ciudades estadounidenses (Portland, Los Ángeles, Seattle y Austin) que habían construido más de 1,000 unidades.

E incluso en Portland, ese crecimiento es reciente. Antes de 2010, cuando Portland comenzó a renunciar a los cargos por desarrollo del sistema (SDC) para las ADU, se construía un promedio de 29 por año. Para 2016 y 2017, ese número aumentó a más de 500 por año.

En 2018, para fomentar más alquileres a largo plazo y desalentar las estancias a corto plazo, la ciudad de Portland cambió las reglas, requiriendo que los nuevos propietarios de ADU esperen diez años para tomar la ruta de Airbnb, o paguen el SDC original (los costos oscilan entre $ 14,000 y $ 19.000). Eso redujo los números, pero 2019 aún trajo otros 315 permisos. Un estudio de la Universidad Estatal de Portland encontró que aproximadamente un tercio de las ADU se usaban para alquileres a corto plazo, y un poco más se usaba para alquileres a largo plazo o para albergar a un miembro de la familia. “Siempre ha sido uno de los objetivos de planificación a largo plazo de la ciudad”, dice Tyler Mann, urbanista de la oficina de desarrollo de la ciudad de Portland.

La Rodney ADU del arquitecto Webster Wilson le da a su cliente jubilado la oportunidad de vivir cerca de su hija y nietos.

Mann también señala que el nuevo Proyecto de Relleno Residencial de la ciudad, que fue aprobado por el Ayuntamiento en agosto, cambiará la zonificación para que las ADU sean “aún más importantes en la combinación de viviendas de la ciudad”, agrega. “Cumple dos objetivos. Es una forma de retener las existencias de viviendas existentes, sin dejar de tener la flexibilidad para aumentar la densidad y las opciones de vivienda”.

El arquitecto de Portland Webster Wilson, que ha diseñado varias ADU, dice que sus clientes buscan flexibilidad. “Creo que a la gente le interesan las dependencias que se pueden alquilar o montar para uso personal, o ambas cosas. Eso es lo interesante. No es una ni la otra, es ‘Es posible que queramos Airbnb por un tiempo, pero luego’ Me jubilaré, me mudaré allí y alquilaré la casa principal. O es ‘Nuestra hija vivirá allí durante la universidad y luego la alquilaremos’ “.

El año pasado, una nueva ley estatal abrió el camino para la construcción de muchas más ADU. HB 2001 eliminó efectivamente la zonificación de viviendas unifamiliares en Oregon. “Ahora permitirá dúplex y varias ADU en todas las áreas de la ciudad, a menos que exista una restricción ambiental o una zona de inundación”, agrega Mann.

El Rodney ADU diseñado por Webster Wilson se abre en dos lados, con la planta baja dedicada a su sala de estar y dormitorios arriba.

Las ADU independientes tienden a recibir más atención porque son estructuras independientes más visibles, explica Terry Whitehill, también de la oficina de desarrollo de la ciudad de Portland. “Un error común, especialmente si lo colocan en una parte de la casa como el garaje o el sótano, es que tendrán un espacio común con un horno y paneles eléctricos, y no se dan cuenta de que tienen que separarse eso “, explica. “La separación es a menudo el gran problema en el lado de la seguridad de la vida. Si es independiente, básicamente solo tiene que cumplir con el código de construcción. Es solo una casa más pequeña”.

Los gastos de desarrollo no son la única consideración. Las ADU independientes que miden más de 15 pies de altura deben reflejar la inclinación del techo de la casa existente, y en algunas zonas de la ciudad, particularmente aquellas designadas como históricas, también deben seguir la arquitectura original de la casa. Pero Mann dice que la ciudad está buscando actualizar esos requisitos “para ser menos prescriptivos y más sobre la calidad de los materiales”.

El Namaste, un ADU de Propel Studio, se inspira en la arquitectura japonesa.

La ADU Namaste de Propel Studio, completada en 2019, no se vio afectada por ninguna de esas restricciones. Está diseñado para una jubilada que quería vivir con su hija, pero independientemente de ella, por lo que su elegibilidad para el alquiler a corto plazo no era una preocupación, y su diseño contemporáneo de inspiración japonesa era lo suficientemente pequeño como para permitir una mayor libertad de estilo.

Aun así, la propietaria, Lisa Bosca, admite que a veces el proceso “se sintió un poco abrumador”. Solicitó un permiso junto con una serie de otros solicitantes que intentaban superar la fecha límite para el cambio de exención de la SDC, y tomó más tiempo de lo esperado. Y debido a que el diseño era tan personalizado (la diminuta estatura de su madre requería encimeras de cocina más cortas que las estándar), requirió tomar muchas decisiones pequeñas.

Lisa enfatiza la importancia de tener un contratista experimentado y afable, como lo encontró en Billy Spear de la firma Evergreen Craftsmen de Portland. “Ese es el tipo que realmente hizo de todo este proceso una gran experiencia”, dice. “Los arquitectos hicieron un diseño maravilloso, pero el contratista es el que coordina y comunica todo”.

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